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Desahucio por impago de rentas: ¿Qué pasa si el titular del contrato no es el inquilino real?

Una cuestión que puede surgir en la práctica más veces de lo que pensamos, es que una vez interpuesta la demanda de desahucio por impago de las rentas, nos encontremos con que el demandado, titular del contrato de arrendamiento, alegue falta de legitimación pasiva, por no considerarse el verdadero inquilino y ser otras personas, de las que el arrendador desconoce los datos personales, los que habitan el inmueble. ¿Nos encontraríamos ante una simulación de contrato?

En esta sentencia, dictada por la Audiencia Provincial de Madrid el pasado 2 de noviembre de 2017, ha conocido uno de estos casos, resolviendo finalmente a favor de las arrendadoras. Estos son sus razonamientos.

Demanda por impago de renta

Las reclamantes, dueñas del inmueble, interponen demanda de desahucio por impago de rentas y abono de las mensualidades debidas (en ese momento unos 4.800 euros). El titular del contrato formuló oposición al considerar su falta de legitimación pasiva, pues no era el inquilino real de la vivienda.

A pesar de que en el contrato se establecía que el piso se destinaba a su uso exclusivo como vivienda, excluyendo otros usos, el demandado señaló que no había ocupado nunca el piso, y que suscribió el contrato para “ayudar” al ocupante real del inmueble, nacional de Kazajistan, que no poseía NIE que por esa razón no podía suscribir el contrato. Las rentas se abonaban desde una cuenta de dicho país, por ciudadanos de esa República, que eran los “verdaderos inquilinos”. Por su parte, las arrendadoras habían requerido a los eventuales ocupantes del inmueble, pudiéndose identificar a uno de ellos, que no aportó ningún título que acreditara su situación posesoria.

Desestimación por la sentencia del Juzgado de Primera Instancia

La sentencia de instancia desestimó la demanda porque consideró que se estaba ante una cuestión compleja y por falta de legitimación pasiva del demandado. Entendió que era necesario dilucidar en primer lugar si se trataba de un contrato simulado, y si en consecuencia el verdadero arrendatario era el ocupante del piso.

Dado que, según la resolución judicial se estaba ante una cuestión compleja, debía desestimar la demanda al no poderse resolver el asunto en el ámbito de un juicio verbal: sería necesario que las arrendadoras interpusieran una demanda de juicio ordinario donde intervinieran todas las partes implicadas.

Inexistencia de cuestión compleja

La Audiencia no está de acuerdo con las conclusiones a las que llega la sentencia dictada por el juzgado de instancia. Entiende que no hay en este caso cuestión compleja.

Para ello hace mención de la jurisprudencia existente sobre la materia, en el sentido de que, aunque el carácter sumario del juicio de desahucio no admite el planteamiento de cuestiones que rebasen su estrecho ámbito, ello no quiere decir que cualquier cuestión compleja que alegue el demandado deba impedir que pueda entrarse sobre la cuestión planteada en la demanda.

El demandado suscribió el contrato y hay legitimación pasiva

Era un hecho incuestionable que el demandado había suscrito el contrato de arrendamiento con las reclamantes y había hecho el pago inicial de las correspondientes mensualidades, por lo que se estableció una plena relación arrendaticia a todos los efectos.

El hecho de que posteriormente cediera la vivienda por las circunstancias que fuesen e incluso ciertos pagos se hubieran efectuado por un tercero -en este caso desde la cuenta de Kazajistán- no obsta a la relación consolidada cuando no se ha comunicado nada a las arrendadoras ni se ha modificado el contrato al respecto.

Según indica la Sala, el hecho del impago es el que determina el derecho de las arrendadoras de ejercitar la acción, y no existe situación compleja porque las obligaciones están perfectamente definidas en el contrato. Las alegaciones del demandado son estrictamente posesorias; según establece el artículo 444.1 LEC se excluyen del juicio sumario de desahucio cuestiones que afecten a la propiedad, nulidad del título y otras, pero no de las alegaciones del demandado.

Porque, concluye la Sala, sería paradójico que las arrendatarias tuvieran que esperar a interponer el declarativo para cobrar las rentas que se le deben, una vez dilucidadas las relaciones internas entre el demandado titular del contrato y los terceros poseedores y si existe simulación o no del contrato. Esto, además, podría suponer la posibilidad de que los arrendatarios con mala fe una posibilidad dilatoria, con mera cesión a terceros y sucesivas invocaciones de falta de legitimación pasiva.

Lo que es cierto es que ni el arrendatario ni el ocupante han abonado las rentas que deben, y éste por tanto no es un problema de legitimación sino de impago de rentas y procedencia del desahucio. Además, el ocupante se trajo al juicio con todas las garantías a los efectos de la posterior ejecución de sentencia.

En conclusión, la Audiencia estima el recurso planteado por las arrendadoras y declara haber lugar al desahucio por falta de pago de las rentas, condenando al demandado al pago de lo debido hasta la efectiva entrega de la vivienda.

5-1-2018 | Wolters Kluwer

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